杜锋，上海经济纠纷律师,现执业于上海市恒业律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

二手房投资攻略

　　核心内容：;二手房;是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型。下面由的为您介绍二手房投资的相关知识，希望能对您有所帮助。

　　二手房凭借其地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟，不用承担期房风险的独特优势吸引了不少投资者的广泛关注。俗话说：;船小好掉头;，投资者一旦出现资金短缺，就可及时变现，再转卖出去。另外，投资二手房产后，通过长期租赁方式可获得稳定的、较高的收益。

　　一、做好房屋的估价

　　房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。但普通投资者如想做个大略的评估，不妨在评估前多收集几个近期发生的、地段类似的、建筑结构相近的交易，查询大型中介的广告报价，对市场行情有个大致的了解。

　　估价同时要考虑以下三方面因素对价格的影响：

　　一是折旧因素。房屋竣工后即进入折旧期，一般混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为3%，7层为－5%、3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%；而如无朝南窗则为-5%。

　　二是环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区。周边地区的民居结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋价格产生较大的影响，无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学学区为+5%。

　　三是心理因素。如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的障碍。

　　二、把握需求，看准投资和出手时机

　　投资二手房，需要投资者把握好经济环境，熟悉市场动向，了解价格走势，如此才能做出正确的判断。那么，合理的时机怎样选择呢一些成功者的经验告诉我们：当周边有相似大规模新楼盘出售时，二手房的价格很可能会受到冲击；经济大环境不利时，将二手房搁置太久很可能得不偿失，此时应趁早将二手房出手。此外，根据许多房产中介公司的统计，装修得当的二手房，无论出租还是转让，都比粗糙、简陋的房屋速度快、价格高。但装修、家具切忌豪华，实用是基础，装修质量要过硬。

　　三、算准资金投入成本

　　投资房产的前期投入是一笔不小的数额，主要有两个部分：二手房款包括按揭、中介费用和装修投入。二手房款是指房子本身的房价。视投资者可支配资金的多少，分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费购得二手房，费用构成较简单。假如是按揭贷款方式投资二手房，支付的费用有：首期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税。应该注意的是，按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本的。

　　四、寻找可靠的中介机构

　　买二手房时，投资者必须寻找那些资质高、信誉好的机构，能够避免许多繁琐和损失。二手买卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，对于投资者确实提供不少便利。当然，在专业中介的帮助下，投资者对整个投资过程需要了解什么，注意什么也应该心里有数，也好对中介的说法有一个衡量的标准，避免被中介牵着鼻子走。

无证房屋买卖风险有多大

　　如今是一个法制的社会，很多与生活息息相关的事情都离不开法律。现在我国房屋买卖数量依然很大，在买卖房屋中一定要保护好自己的合法权益。那我无证买卖房屋的有关规定是什么接下来，的将向您介绍关于无证房屋买卖风险有多大的相关内容！欢迎阅读！

　　一、无证房屋买卖风险有多大

　　1、在房地产开发公司无商品房预售许可证的情况下，买受人与房地产开发商所签订的商品房买卖合无效。

　　最高人民法院对孙海涛与华镇名、吉林轩宇房产开发有限公司执行异议纠纷案作出裁定，法院认为：在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下，孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第项关于商品房预售，应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定，该合同无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此孙海涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定，在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同，之后将该合同办理备案登记，人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售，人民法院就会继续审查孙海涛是否支付部分或者全部价款，是否实际占有，孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。但实际情况却是，孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同，导致合同无法办理登记备案，因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况，对此后果，只能由孙海涛和轩宇公司承担，而不能由申请查封人华镇名承担。

　　2、对于强占耕地建设引发的房屋买卖纠纷，在行政机关未对违法占用耕地的行为处理之前，法院对此不予受理。

　　连云港中级人民法院对上诉人邱玥因与被上诉人孙凝春房屋买卖合同纠纷一案作出裁定，法院认为：对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的房屋买卖合同纠纷，应先由行政机关解决被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院对此不予处理。

　　3、判定无证房屋买卖合同是否有效，要看买卖行为是否违反法律及行政法规效力性强制性规定。

　　上海省鄂州市鄂城区人民法院对原告秦盛宏、秦川与被告秦盛汉房屋买卖合同纠纷一案作出判决，法院认为：被告辩称涉案房屋未办理房屋产权证，原、被告房屋买卖行为属无证房屋买卖行为，违反法律强制性规定，协议应认定为无效。《合同法》第五十二条第项之强制性规定，属效力性强制性规定，法律及行政法规关于违反禁止性规定行为才产生合同无效或不成立的法律后果，故《城市房地产管理法》第三十七条之规定不能作为认定合同效力的依据。

　　4、双方签订的无证房屋买卖合同，因未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，属无效合同。

　　二、无证二手房买卖风险要怎么防范

　　实践中主要采取以下两种做法：

　　1、签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿。

　　2、签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。

　　三、房屋所有权的转移时间

　　办理房屋过户手续后房屋产权就发生了转移。如果不是在班里房产过户的当天就拿到房产证，建议你约定房产证下来以后再支付余款；法律追求事实和真相，但更注重证据和细节，如果证据不足，我们的权益很难很好的得到法律保障，所以建议你及时收集好证据；细节关系我们的切身利益

　　相信看到这里大家已经对买卖住房有了较为全面的了解了，以上内容为您介绍了无证房屋买卖的风险、处理方法及产权转移时间。关于无证房屋买卖风险有多大，的就介绍到这里了，希望对您有所帮助，若有更多法律问题，可以咨询的相关律师。