杜锋，上海经济纠纷律师,现执业于上海市恒业律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

二手房投资攻略

　　核心内容：;二手房;是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型。下面由的为您介绍二手房投资的相关知识，希望能对您有所帮助。

　　二手房凭借其地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟，不用承担期房风险的独特优势吸引了不少投资者的广泛关注。俗话说：;船小好掉头;，投资者一旦出现资金短缺，就可及时变现，再转卖出去。另外，投资二手房产后，通过长期租赁方式可获得稳定的、较高的收益。

　　一、做好房屋的估价

　　房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。但普通投资者如想做个大略的评估，不妨在评估前多收集几个近期发生的、地段类似的、建筑结构相近的交易，查询大型中介的广告报价，对市场行情有个大致的了解。

　　估价同时要考虑以下三方面因素对价格的影响：

　　一是折旧因素。房屋竣工后即进入折旧期，一般混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为3%，7层为－5%、3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%；而如无朝南窗则为-5%。

　　二是环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区。周边地区的民居结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋价格产生较大的影响，无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学学区为+5%。

　　三是心理因素。如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的障碍。

　　二、把握需求，看准投资和出手时机

　　投资二手房，需要投资者把握好经济环境，熟悉市场动向，了解价格走势，如此才能做出正确的判断。那么，合理的时机怎样选择呢一些成功者的经验告诉我们：当周边有相似大规模新楼盘出售时，二手房的价格很可能会受到冲击；经济大环境不利时，将二手房搁置太久很可能得不偿失，此时应趁早将二手房出手。此外，根据许多房产中介公司的统计，装修得当的二手房，无论出租还是转让，都比粗糙、简陋的房屋速度快、价格高。但装修、家具切忌豪华，实用是基础，装修质量要过硬。

　　三、算准资金投入成本

　　投资房产的前期投入是一笔不小的数额，主要有两个部分：二手房款包括按揭、中介费用和装修投入。二手房款是指房子本身的房价。视投资者可支配资金的多少，分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费购得二手房，费用构成较简单。假如是按揭贷款方式投资二手房，支付的费用有：首期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税。应该注意的是，按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本的。

　　四、寻找可靠的中介机构

　　买二手房时，投资者必须寻找那些资质高、信誉好的机构，能够避免许多繁琐和损失。二手买卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，对于投资者确实提供不少便利。当然，在专业中介的帮助下，投资者对整个投资过程需要了解什么，注意什么也应该心里有数，也好对中介的说法有一个衡量的标准，避免被中介牵着鼻子走。

个人房地产投资分析

　　核心内容：个人房地产投资，主要包括住宅、商铺、办公楼、单身公寓、公寓式酒店等的投资，这些投资品各有优缺点，如何选择适合自己的房产进行投资，首先需要明白这几个房产的区别。在本文中，的将为您介绍个人房产投资的相关知识，希望能对您有所帮助。

　　一、住宅投资

　　住宅分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅一般是指建筑面积在140平方以上的住宅。住宅的土地使用权年限为70年，而且物权法已规定，住宅的土地使用年限期满后，可在缴纳土地使用费后续期。因此，住宅具有更好的长期投资价值，能给下几代保留更多的资产。

　　二、商铺投资

　　商铺的土地使用年限一般为40年，也有的是50年，从自己这一代或下面一代而言，具有明显的优势，商铺具有使用越久，价值越高的特点，非常适合投资。单投资商铺所需的资金量较大，投资初期，回报不是很明显，适合已经有一定资金积累的投资者。投资商铺最需要关注的是物业的位置，尽量选择两条主干道的转角位置，有;金角银边草肚皮;一说。

　　办公楼的土地使用年限一般为40年或50年，投资办公楼更需要关注物业的档次、区域的规划、宏观经济的走向等等。

　　三、单身公寓投资

　　单身公寓是30-60方之间的小户型的统称，土地年限既有50年的，也有70年的，投资时要注意区分。一般而言称为单身公寓的物业，都应具有较好的物业管理，丰富的物业配套设施，有大堂、电梯等设施，一般交房时都带装修。这里要讲的是酒店式公寓和公寓式酒店的区别，酒店式公寓是指具有酒店式管理的公寓，房产是投资自己进行出租。而公寓式酒店或者产权式酒店是指投资者委托房产商统一进行酒店经营，自己拿返祖。分时度假酒店类似于产权式酒店，自己能获得酒店网络中其它地方的酒店的分时入住权。

　　单身公寓的面积为30-60方，其主力面积为50方。小户型的面积一般是指30-80方，50方刚好处于小户型的黄金分割点，具有最佳的投资价值。

　　50方的面积，刚好可以做出一室一厅一卫一厨的户型，具有公寓的全部功能，不显得太狭窄，又不浪费。

　　单身公寓是租赁市场中最受欢迎的房子，其出租对象有公司白领、创业期公司、soho一族、恋爱青年、新婚小家庭、自由职业者等等，这些人群是租房市场中的中端市场，需求量很大。50方的单身房子功能齐全，又不会象70平方的2房户型那样浪费一个房间，因此深得租房者喜欢，其租赁价格与大户型相比，显得非常坚挺。